徹底レポートそのうち

東急不動産・三菱地所レジデンス・小田急不動産 (東京都狛江市)

  • 小田急線「喜多見」駅から徒歩4分の駅近
  • 新宿17分のアクセスや、周辺が戸建て街区の日当たりなど、バランスのとれた立地
  • 子どもがおおらかに遊ぶ公園・ジョギングができる野川緑道など、広い世代が豊かに暮らせる環境
    (きたみふれあい広場 約690m、野川緑道 約620m)

この物件をレポートするのは

kumagai Mizuki 住宅ライター

「知りたいことは、現場に行って調べる!」がモットーの住宅・不動産専門ライター。二児の母にして分譲マンション購入経験あり、住宅ポータルサイト編集者出身、という強みを活かして日々奮闘中。美味しいお店を発見する眼力にも自信あり!?

この物件の注目ポイント

現地の日当たりを検証!低層の住宅街に隣接するのびやかな立地

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今回レポートするのは、「プレイスガーデン喜多見」の建設地!
日当たりや周辺建物との距離感などを、現地写真でじっくり解説したいと思います。

建設地の向かい側には一戸建てを中心とした住宅街が広がっていて、開放感があります。
都内なのに、これだけ空が広く見えるなんて、ちょっと珍しいかもしれません。

上の写真を撮影したのは、10月下旬のお昼ごろ。
日が短くなる季節ですが、これだけ太陽の光が当たっているんですね。

南西側住戸のバルコニーが面するこちら側への平均日照時間は、
約7時間(※1)ということですから、明るい陽光を感じながら生活できそうですね。

写真ではちょっと分かりにくいですが、このフェンスの写っている南西側は
全長が約140mもあり、完成後は並木道になるそうです。

一戸建ての住宅街に隣接!日当たりと空の広さが実感できます

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▲南西側からの眺望はこんな感じ!(※2)
詳しくは後述しますが、現地の前方に広がっている住宅街は
建物の高さや種類が制限されている「第一種低層住居専用地域」。
視界や日当たりを遮ってしまうような、背の高い建物がないのが分かりますね。

ここにマンションが建ったらどんな感じになるのかというのを
マンションギャラリーの模型と照らし合わせて、見てみましょう。

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▲上の写真と同じような角度で、マンションの模型を撮影したものです。
模型では、前方の建物は透明な材質で再現されていますが
住戸のバルコニーからの距離が分かるのではないでしょうか。

とても広い敷地のため、一枚の画像では敷地全体が収まらなかったので(笑)
逆側からも撮影してみました。

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▲こちらから見ても、のびやかな敷地だな~ということが分かりますね。
前の建物から伸びている影の具合も、住戸への日当たりの参考になるのでは。

ちなみに、今トラックが顔を出しているあたりが、駐車場への出入口になります。
「喜多見」駅側は歩行者用のエントランス、こちら側は車用の出入口、と
敷地の広さを活かして、しっかりと歩車分離がされるようです。

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▲上の写真と似た角度で、建物模型を撮影。
前方を通っている道路は計画決定された都市計画道路となっており、
幅員の拡張が予定されているそうです。

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▲こちらは、「喜多見」駅側の交差点から建設地を撮影した写真と、マンションの模型。
東側にも住棟が配置されますが、こちらも目の前にあるのは低層の建物ですから
“視線の抜け”を感じながら暮らせそうです。

建物の高さなどに制限がある「第一種低層住居専用地域」に隣接

先ほども書きましたが、「プレイスガーデン喜多見」の建設地は、
低層住宅のための地域「第一種低層住居専用地域」に隣接しているんです。

「第一種低層住居専用地域」とは、都市計画法で定められている「用途地域」のひとつで
低層の住宅の他、小規模なお店や小中学校などは建てられますが
高層のオフィスビルやパチンコ店、マージャン屋、カラオケボックスなどは作ることができません。

また、建物の高さも10mまでという制限があります。

ということは「地上7階建てのマンションなんて建てられないんじゃないの?」と思ってしまいますが
実は建設地の用途地域は、「第一種中高層住居専用地域」なんです。

建設地周辺の用途地域を示した地図を見てみると、こんな感じです。

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▲マンションが建つ場所は、住宅や小規模なお店、小中学校などに加え、
病院や大学なども建てられる「第一種中高層住居専用地域」。
住居系の地域であることに変わりはないので、パチンコ店などの建設は禁止されています。

この「第一種低層住居専用地域」に“隣接”というのがミソで
マンション自体はある程度の高さが確保できるのに、
周辺は「第一種低層住居専用地域」なので
高さが10mを超える建物は建てられないということなるんです。

大切なのは、この条件は“法律”で定められているということ。

マンションのバルコニー側に広がる眺望や日照、開放感を考える際は
こういったところも、要チェックなんですよ。

線路との距離感をチェック! 圧迫感は特に感じませんでした

それから、現地を実際に見るまで、ちょっと「どうかな?」と思っていたのが
小田急線の線路(高架)と建設地との距離感。

駅から近いマンションなだけに、線路がすぐ近くを走っていると
圧迫感や騒音を感じることもあるのでは……と思っていたのですが
さほど気にならなかったという印象です。

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▲実際の写真と模型で、線路との距離感を見てみましょう。
マンションのエントランスがある位置から線路の高架までは、約35mの距離があります。

線路と敷地とは“ハの字型”の位置関係になっているので、
住戸のバルコニー側と線路とは、もっと離れることになります。

敷地の西側の角(写真の反対側)と、線路との距離は約140m。
日照や景観への影響も少ないといえそうです。

※1:マンションギャラリーの「敷地配置ガイド」参照
※2:掲載の眺望写真は、現地7階相当より南西側をパノラマ撮影(2014年6月)したものに、
一部CG処理を加えたもので、実際の景観とは異なります。


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